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约七成A股上市房企净利表现不乐观 下半年或持续承压

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南方日报记者综合东方财富Choice数据统计发现,按照申万行业分类,截至8月5日已有2家房地产行业上市公司正式发布2020年中报,2家企业发布业绩快报,51家企业发布业绩预告。在这55家房企中,去掉3家预告盈利情况“不确定”的房企,其余52家企业中净利润为正的仅有30家,同时实现净利润和同比增幅均为正的仅有15家,占比仅28.8%。明确预告出现亏损的房企有22家,占比达到42.3%。

这意味着有约七成房企在盈利能力上出现不同程度的问题。从企业预告的细节来看,新冠肺炎疫情对楼市带来的影响成为主要原因。

南方日报记者 葛政涵

疫情影响利润

南方日报记者统计发现,业绩预告净利润为负的19家房企中,亏损最为严重的泰禾集团预计净利润最高亏损18.6亿元,最大下降幅度219.16%。泰禾也成为55家房企中亏损额最高者。

与泰禾相比,总部位于湖北的京汉股份面临的问题似乎更严重。该公司业绩预告显示,房地产板块开工延迟、化纤板块订单减少、资金回笼慢、贷款增加导致利息支出增加等因素的共同影响,亏损额预计在1.67亿至2.13亿元间,同比降幅最高达-6439.29%。

从各家房企的中报或业绩预告中不难看出,新冠肺炎疫情成为影响公司盈利能力的重要原因,有28家房企不约而同地将“疫情”列入业绩变动的原因。

例如,金融街便提出,受疫情影响公司房产开发项目销售、工程进度不及预期,项目结算收入和利润出现下滑,持有经营项目客流量和销售额明显下滑,同时公司对中小微企业客户减免租金,导致收入和利润下滑。

事实上,今年伊始新冠肺炎疫情发生后,房地产行业销售遭遇重挫,房企普遍停工,直到2月全面复工复产后才逐步恢复原有正常秩序。不少房企提及复工时间延后及一季度业绩受疫情影响较大。

一位接近龙头房企碧桂园营销部门的人士此前曾告诉南方日报记者,碧桂园在广州的楼盘直到2月中旬才真正实现开放,然后又用了较长的时间才恢复到原先看楼咨询的人气水平。

新冠肺炎疫情除了影响房企销售外,同样影响到房企融资状况。川财证券报告显示,受疫情影响上半年房企到位资金8.3万亿元,同比下降1.9%。从融资渠道来看,国内贷款和自筹资金占比均同比上涨0.9个百分点。就海外债来看,截至7月底,中国房企发行128只,共计405亿美元的美元债,同比下降26.6%。

两类企业受波及

由于多数规模房企选择在香港上市,因此A股市场中的房企多数为中小房企,从统计结果来看,中小房企上半年的利润表现并不理想。

例如,深耕东莞的粤宏远A体量并不算大,其上半年或亏损750万至1500万元,净利润降幅最大或达131%,该公司公告称,除自营项目帝庭山花园销售缓慢外,其他合作项目要么已进入收尾,要么仍处于在建阶段,投资收益大幅减少。

规模较大的房企呈现出不一样的局面。例如,已经公布业绩快报的绿地控股和保利地产,两者均属于大型规模房企,尽管从净利润增幅表现来看,两家房企的盈利能力表现并不强,但分别仍创造出80.17亿元和101.21亿元的净利润。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向南方日报记者表示,中小房企今年本来就因为行业的周期变化而承压,加上新冠肺炎疫情的影响,压力会更大。

不过,也有一些企业在净利润方面出现较大幅度的增长。例如,津滨发展预告称净利润同比增幅最高或达到1054.69%,天健集团预告上半年净利润在12亿至13亿元间,同比最大增幅预计可达440.51%。天健对此的解释是天健天骄项目结转收入增加、利润增加所致。

对此,严跃进认为,由于中小房企业务量小,当项目销售和结转收入顺利时,利润马上增加,同时也有房企规模小但盈利能力强的可能性。

另一类受影响严重的是商业地产为主业的房企,由于该类企业以自持运营和对外租赁为主,因此疫情来临带来的商业停滞传导至房企的业绩表现上来。

例如,大悦城预告称上半年净利润在4.5亿至6.5亿元间,同比降幅为65%-76%。该企业以大悦城等商业综合体为主,购物中心、酒店等受疫情影响显著,客流量、出租率、入住率都有下降,再加上对租户减免租金,从而导致收入同比减少。

业绩压力尚未全显

国家统计局数据显示,上半年房地产销售面积和销售额分别同比下降8.4%和5.4%,降幅持续收窄,同时也说明疫情对房地产市场销售的影响正在逐步减退。这一数据也与房企从二季度开始营销动作频频,利用快周转迅速扩大销售和回款规模,从而降低自身风险相对应。

不过,销售回暖并不意味着危机的解除,在部分城市仍然出现本土病例的背景下,房地产市场销售始终面临不确定因素。以辽宁大连为例,同源机构调研周报显示,受疫情影响,上周大连调研来访量环比下降31.5%,市场降温明显。

对于多数中小房企而言,由于布局范围相对较窄,在疫情尚未结束的前提下,这种突发新增病例带来的不确定因素,仍将影响到企业的正常销售。

同时也有观点认为,上半年新冠肺炎疫情对房企业绩和盈利情况的影响,可能并不会在中报里完全体现。

中原地产首席分析师张大伟向南方日报记者表示,受结算周期的影响,大部分房企销售结算都存在滞后性,所以上市公司中期报表很多都反映的是去年数据,随着上半年销售结算的进一步完成,房企在接下来三季报及年报的数据表现或仍将呈现不理想状态。

川财证券指出,随着中央坚持“房住不炒”政策,金融监管趋严,今年下半年房企将迎来偿债高峰期,销售方面持续承压,整体资金压力较大。

严跃进也指出,从盈利层面来看,房企下半年面临的盈利压力仍然较大,未到迎来改善的地步,需要注意防范风险。

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