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百亿地块频现、多地单日土拍超百亿……土地市场率先回暖

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自3月份以来,招拍挂市场几乎每个月都会诞生区域级“地王”项目,其中不乏单宗百亿元级地块。与此同时,溢价率和楼面价也在持续走高,部分二三线城市溢价率达30%~100%。

土地交易的热情大致来自两方面。从供应端来说,近期是地方土地市场供应的小高峰,广州、杭州、武汉、福州、济南等地均一日供应多宗地块,单日土地成交额均超百亿元;从需求端角度看,房企拿地出手“阔绰”,一方面得益于不少房企获得了新的融资。另一方面,目前也处于拿地“窗口期”,部分房企需要通过积极补仓扩储进一步提升市场地位。

不过,多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时也提醒,虽然现在处于拿地“窗口期”,但面对溢价或楼面价较高的地块,房企还应该冷静研究判断。如楼面价高且区域板块交通等条件较差的地块,后期销售压力也会比较大,去化将是不小的问题。

百亿地块频现,一二线仍是拿地重心

土地市场回暖早在4月就已开始,但揭开大幕还需重量级选手。

4月22日,上海泰鸣贸易有限公司以103.55亿元竞得厦门首个百亿元级地块,刷新厦门总价和单价天花板,成交楼面价达50599元/平方米,溢价率43.8%。

5月17日,深圳本地房企龙光地产又以115.97亿元+配建人才房40760平方米拿下深圳前海宅地,溢价率为45%,可售楼面价约87409元/平方米,成为深圳单价新“地王”。

除了百亿元级地块,据中指院、Wind 数据统计梳理,4月至今,全国住宅用地成交总价TOP10中,超过60亿元的地块有7宗。

而一线城市有4宗成交总价TOP10地块,其余6宗均为二线城市。可以看出,一二线城市仍是房企愿意斥巨资拿地的重点。

与此同时,根据中指院、Wind 数据统计梳理,4月至今,全国住宅用地楼面价TOP10地块,门槛超过40000元/平方米。

由于龙光地产拿下的前海地块有配建人才房,楼价面计算与其余地块略有不同,故未纳入表中。从可售楼面价看,龙光地产约87409元/平方米应该排在第一位。

从统计表可以发现,TOP10中,北京一城就占据了一半的榜单,南京也有两宗地块入榜。

据《每日经济新闻》此前报道,今年北京已经出让住宅用地33宗,土地出让金总额突破千亿元。也就是说,北京今年仅用了不到5个月时间,土地出让金已经超过去年全年(1672亿元)的六成。

多地单日土拍超百亿,二三线溢价率抬升

克而瑞监测数据显示,4月份至今,二线城市土地市场热度最高。

如山西太原整体溢价率高达44%,近期出让的3宗地块分别被保利、中海、富力竞得,溢价率分别为74%、72%和45%。而优质地块的集中出让使得太原的土地市场达到前所未有的热度。

宁波、西安、厦门、徐州、福州、常州等城市近期土地市场整体溢价率也超30%,高溢价地块频出。以宁波为例,4月以来就有12宗土地溢价率超过30%,其中不乏江北、鄞州核心区宅地,房企现场竞拍十分激烈。

佛山土地市场亦是如此。据克而瑞统计,4月佛山共成交了13宗商住地,成交总建面积超261.3万平方米,吸金244.3亿元,整体溢价率达34.4%。

克而瑞同时也指出,由于限价因素影响,部分城市虽然溢价率表现不太高,但热度同样不减。以合肥为例,虽然溢价率仅有25%,但4月以来成交的15宗土地有7宗触及最高限价。杭州也是如此,溢价率虽不是很突出,但有12幅触发了最高限价,多宗土地价格创下区域新高。

从供应端的角度看,近期土地市场的回暖也是由于不少地方土地市场推出了一波供地潮。5月18日,广州一日成交11宗地块,总建面积近190万平方米,成交总价达240亿元。当天,广州土地出让官网一度被挤崩。

地产经济学家邓浩志向《每日经济新闻》记者表示,类似于广州这种一日出让多宗地块的情况还是比较少见的。原因可能在于,逐渐复工复产后,不少城市土拍的进度都有加快,因为需要把之前落下的进度补上,以完成年度土地出让计划,这既是政府财政的主要来源,也是稳定房价的重要举措。

5月19日,武汉“云拍卖”7宗土地,最后出让总面积达57.61万平方米,成交总价约为123.71亿元;在4月份128.47亿元成交8宗地后,福州5月20日推出的两宗地块分别被中国恒大、世茂拿下,合计揽金124亿元。

房企出手“阔绰”,土拍热度仍将延续

近期土地市场供应潮中,不乏一些优质地块,这对于需要补仓纳粮的房企来说确实是一个拿地“窗口期”。

邓浩志补充指出,近期国内土地市场表现都比较活跃,不少房企在近期都获得了新的融资,所以在土地市场出手都比较积极,在这个时间节点加速卖地,既能获得更高的收益,也能满足市场增加的对土地的需求。

中国恒大在近期的招拍挂市场就颇为活跃。根据中指研究院统计,今年年前4月,恒大以310亿元拿地总金额位列行业第三。

记者梳理发现,恒大已重回招拍挂市场的“重镇”广州、北京。4~5月,恒大斥资超百亿元在广州拿下至少3宗地块。

今年以来,恒大已在北京房山、顺义等区域摘得3宗地块,总金额超过60亿元。而在此之前,除了拿下北京顺义中央别墅区恒大丽宫外,恒大已经睽违北京土拍市场5年。

同策集团首席分析师张宏伟向《每日经济新闻》记者分析指出,现在拿地还是有“窗口期”的,毕竟在疫情影响下竞争没有那么激烈,对于部分中小房企来讲,弯道超车、提升市场地位仍然有可能性。

合生创展或许就是一个鲜活的例子。5月,合生创展接连在北京拿下丰台分钟寺3宗不限价宅地,合计金额达到179.6亿元,溢价率分别为26%、38%和42%。

此外,克而瑞统计显示,就高热度地块(溢价率超过30%、最高限价、成交总价在10亿元以上三个条件符合其一的土地)的竞得企业来看,金地竞得地块最多,高达10幅,其次是恒大,竞得9幅,万科、新城、旭辉、建发、中海、中南、首开、龙湖、融创等房企落子也较频繁,竞得高热地块幅数均超过或等于5幅。

张宏伟进一步表示,大部分企业当前资金面紧张,杠杆率也比较高,对于高周转的房企来讲,通过拿高周转的地块快速开发销售对冲市场风险。其次,现在拿地还可以增加今年的总销售金额,房企现在积极拿地对于回补业绩的诉求明显。

多家券商分析机构认为,土地市场的回暖趋势将会持续。华西证券研报指出,长期来看,在疫情得到全面控制后,复工率将持续上升带动建安投资逐渐恢复。同时,地方对于土地财政的依赖度仍高,土地供应情况也将继续好转。

地方市场已经有实际动作。在5月单日揽金240亿元后,广州近日又挂出3宗地块,总价超65亿元,其中一宗天河区宅地起拍楼面价达到41329元/平方米,为全市第二高。

张宏伟也提醒,房企积极拿地布局的同时也应该关注市场风险,毕竟楼面价上升了,利润空间也压缩了;市场环境虽然复苏了,但是也并没有出现大幅反弹。此时,房企更应该冷静研究市场大趋势走势,把握市场大势顺势而为。



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