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3月一二三线城市房价小幅回升

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随着国内疫情逐步得到控制,3月住房需求释放推动房价回温。4月16日,国家统计局发布数据显示,经初步测算,3月全国70个大中城市中,新房和二手房出现涨价的城市数量分别为38城和32城,较2月分别新增17城和18城。多家分析机构表示,疫情冲击下,各地将在“房住不炒”导向下继续实施分类调控,在供需两端上,需要关注房企和居民负债率。

环比涨幅扩大

从数据来看,3月,一二三线城市新房环比涨幅分别为0.2%、0.3%和0.2%。相较2月,涨幅分别扩大0.2个、0.2个和0.1个百分点。

经初步测算,4个一线城市环比涨幅中,北京较前月持平,上海和深圳分别上涨0.1%和0.5%,广州下降0.5%。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出,3月大部分城市的疫情得到有效控制,房地产市场逐渐开复工,市场活跃度增加,积压的需求逐渐入市,带动了房价环比上涨城市数量增加。部分城市降低预售证发放限制,一些中高端项目入市带动价格呈现结构性上涨。

作为楼市风向标,一二三线城市二手房价总体也呈现环比微涨,涨幅分别为0.5%、0.2%和0.1%,涨幅较前月分别扩大了0.3个、0.2个和0.2个百分点。二线城市结束连续两月持平态势,三线城市则由降转升。

其中,北京、上海和深圳分别上涨0.2%、0.3%和1.6%,广州下降0.2%。“广州楼市库存较充裕,涨价空间不大,后期总体将呈现回暖态势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

值得注意的是,3月,深圳二手房价环比涨幅领跑全国。严跃进指出,这是24个月后,深圳二手房价涨幅重回全国第一。就目前来看,深圳新房出现“戴口罩抢房”,而二手房出现“一套房源加价200万元”等现象,这确需后续增加房源供应。尤其是当地人口导入速度较快,后续需增加土地供应,大力发展租赁市场。

试水分类调控

3月当月,多地出现人才政策“井喷”救市的现象。“受疫情影响,在短期内出口、消费出现下滑的情况下,房地产稳定空前重要。”中原地产首席分析师张大伟表示。据中原地产统计,3月当月,已有深圳、广州、西安、苏州等超20城发布各类人才政策,一季度累计发布人才政策的城市更是超50城。

例如,深圳制定应届毕业生“秒批”入户的政策。规定全日制大专或本科应届毕业生均可参加,无专业、院校、社保方面的限制。在申报通过获得深户后,本科以上学历可获得补贴。

但张大伟也指出,目前全国大部分城市的人才政策,均只考虑到用降低门槛吸引人才,但大部分城市都没有留住人才的措施。这种情况下,吸引来的很多是购房者。

人才引流纾困楼市的同时,不少城市因触碰“房住不炒”红线,频出“政策一日游”乌龙。据克而瑞地产研究机构监测显示,最近一个多月,全国已经有包括海宁、广州、济南等多个城市在发布“松绑令”后的一日内撤回。

在克而瑞研究中心分析师杨科伟团队看来,在中央与地方利益诉求存在差异、财政事权财权存在错配的制度背景下,这样的博弈还会出现。“但2020年调控政策全面放松基本无望。部分省市调控政策再升级,例如唐山落地限售、海南升级全域限购政策、实行现房销售制度等。调控注定将延续更长时间,但局部放松依旧可期。”

房企债务待解

值得注意的是,张大伟表示,目前房企存在大量到期债务问题,一旦销售无法快速恢复,房企四五月将面临普遍性的资金压力。

房企纾困迫在眉睫。据统计,2020年房地产行业的到期债务约达1.46万亿元,其中7月为到期高峰,债务额度达1490亿元。据法院公告网信息显示,截至3月23日,已有98家房企宣布破产。

3月27日,中央政治局会议提出要加大宏观政策调节和实施力度,积极的财政政策要更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度,适当提高财政赤字率,引导贷款市场利率下行,保持流动性合理充裕。

杨科伟团队认为,房企融资环境或将分类放松。一方面,贷款受益主体或将倾向于大中型品牌房企,融资成本有望适度下移,避免因资金链断裂引发市场共振风险,尤其要避免重演2014年全行业的降价潮;另一方面,对于高杠杆、高负债经营的房企,仍将监督其有序去杠杆或者稳杠杆,整体受益程度有限。

张大伟预测,结合此次中央政治局会议,央行在4月降息的概率较大,在“房住不炒”的原则下,降息有助于房地产市场的稳定。对于个人信贷而言,将带来资金成本降低,真实购房者的购房成本降低,有助于这部分群体入市。

“总体上,居民高杠杆购房注定难以维系,稳杠杆将是下一阶段主旋律,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。除非房地产市场重现2014年全面降价潮,否则2020年居民限贷政策难言实质性转向。”前述分析机构表示。



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