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布局“后高增长”时代 房企纷纷启动战略调整

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过去三年多来,我国房地产市场实现了快速增长,很多房企也实现了规模的突破。如今市场进入高点后的调整期,一些房企开始对战略方向和管理架构进行调整,从而适应新的规模增长需求。

21世纪经济报道从知情人士处获悉,阳光城正在酝酿一轮管理架构的整合,拟根据区域公司业绩,在管理上做出一轮优化。融信、中梁等规模超千亿的房企,以及正向千亿迈进的禹州,近期也展开了一轮区域战略调整。

这轮调整的目的,除了满足规模增长的需求外,还有现实因素倒逼的结果,如融资成本居高不下,销售成本高企,利润空间压缩,等等。

在这背后,还有一个更为残酷的现实。“未来房地产市场总量会收缩,高增长阶段已经过去了。”12月5日,阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌接受记者采访时坦言,对于习惯了高增长的房企而言,明年将面临重大考验。

  高增长难以为继

今年前11月,阳光城实现合约销售1819亿元,提前完成全年的销售目标。过去几年,阳光城实现规模的快速增长,从2014年的不足300亿到如今接近2000亿。

朱荣斌表示,对于以高增长为亮点的企业而言,明年的市场环境考验巨大。对于阳光城而言,“如果不再高增长的话,以后的路该怎么走?”

他表示,公司的财务安全是最重要的。“继续定一个高增长的目标,会否给公司带来负面影响,这是首要考虑的问题”。

朱荣斌认为,负债高、盈利低是千亿规模以上房企的通病。在未来的市场环境下,阳光城的调整方向是,将速度放慢,逐步减少有息负债,拓宽融资渠道,即便利润上调有难度也要先放缓增速。

近期,千亿规模的融信与中梁也做出了架构调整。融信将四大事业部及西南区域公司,裂变为十个区域,分别是福建区域集团、广东区域公司、沪苏区域公司、江苏区域公司、山东区域公司、浙江区域集团、河南区域公司、天津区域公司、山西区域公司、西南区域公司。

“把‘五’切成‘十’,每一个‘十’都设置区域总裁,比如部分比较成熟的事业部改称‘区域集团’,这样更利于有效管理。”融信内部知情人士对记者分析道,长三角区域分成浙江、江苏与沪苏公司,更强调区域直管、提升管控时效。

与融信不同,中梁则把此前的12个区域集团进行收缩合并,最终成立了南方大区、北方大区、西部大区、山东大区、江苏大区、浙江大区六大区域。目的同样是在管理上进行强化。

禹洲在长三角地区的整合更倾向于业绩导向。禹洲苏州公司是首个破百亿的区域公司,目前和南京、扬州组成江苏区域公司;浙江、上海和安徽组成东部区域公司。

  管理日趋精细化

除了架构调整外,房企对成本、销售等的管理也趋于精细化。

今年前三季度,行业整体利润率出现下滑现象。业内人士普遍认为,通过精细化管理,可以压缩成本,进一步赢得利润空间。

朱荣斌认为,过去多买地的模式已经行不通了,土地储备过多成本也随之增加,要等库存消化得差不多了才补充相应货值的土地。“应该由市场倒推土储,现在的土储满足两年的开发规模就够了,这两年卖多少货值就补充多少土地。”

另据了解,有不少房企在日常开销中进行压缩成本。比如,提倡坐高铁(不坐飞机)出差等。在营销方面,还有房企试图强化渠道管理。

近期,房地产界对渠道费的讨论甚嚣尘上。由于部分项目的渠道费高企,房企的销售利润被大大压缩。

有房企人士向21世纪经济报道指出,地产领域在互联网时代开了一次倒车:互联网的作用应该是去中介化,而房地产却是渠道兴旺。原因在于,房企不重视自己的产品力、营销力,过度依赖渠道实现销售规模。

因此,前述房企人士认为,与其采用高额的渠道费用抢客,不如直接降价,“如果楼市调控的力度不放松,直接降价可能是成本最低的一种策略。”



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