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7000亿级业绩殊途 :碧桂园领跑、恒大7折促量、万科期末冲刺

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市场还在,天花板未达。

每经记者 黄婉银    每经编辑 陈梦妤

十年前,万科成为首家千亿房企,正式奠定行业“一哥”地位。

十年后,碧桂园、万科、恒大三家龙头房企年销售额均已突破7000亿元,不变的是增长,改变的是座次。

行业的高增长时代在2015年~2017年。期间,碧桂园踩对了城镇化的风口,扶摇直上。2016年,碧万恒齐破3000亿销售额,座次也在这一年开始重排,万科行业第二的位置保持至2019年。碧桂园在2017年以5508亿元销售额坐稳行业销冠并维持至今。

而总结碧万恒的2020年7000亿之路,碧桂园是稳扎稳打,恒大是以价换量,万科则是期末冲刺。

数据来源:上市公司公告、中指院

恒大靠“折” 万科靠拼

从2018年7月开始,已经坐升销售额排行榜第一的碧桂园,宣布不再公布全口径销售金额。也是在这一年,碧桂园成为首家突破7000亿元全口径销售额的房企。

2020年,碧万恒一起撞线7000亿销售关口,碧桂园以7888亿元全口径销售额卫冕。随后,恒大、万科相继公布了2020年销售业绩,恒大仍然压过万科,以7233亿元的合约销售额位列第二,第三名万科的合同销售金额为7041.5亿元。

虽然都突破了7000亿门槛,但三家撞线的方式各有特点。在2019年7715亿元的销售基础上,碧桂园2020年全年销售整体持平稳增长势态。

从数据层面看,碧桂园权益销售金额自2020年3月起已连续5个月实现同比增长,其中11月录得权益销售额571.4亿元。也是在11月,碧桂园的权益销售额已经超过2019年全年。

恒大和万科则有明显的销售高峰。“恒大在价格端更为激进,以价换量为其带来销售业绩的明显增长。而万科基本是回归到一二线及强三线,较高能级城市布局市场最为活跃。”中指研究院上海研究总监方颃在接受《每日经济新闻》记者采访时如是表示。

去年,恒大在“金九银十”率先以“7折”卖房抢收市场。据恒大自己公布的数据,2020年9月1日~10月8日共计38天,恒大累计实现销售1416亿元,创同期历史新高。

仅2020年10月单月,恒大就宣布实现合约销售额1819.7亿元,超过上半年50%的销售额。2020年1~10月,恒大累计实现合约销售额6325.9亿元,超过2019年全年的6010.6亿元。

万科去年的销售高峰则主要出现在6月、12月,颇有些报告期期末奋力冲刺的意味,其余月份的销售额多在500亿~600亿元。这也代表着,万科在2021年1、2月份的销售可能会出现乏力。

万科在2020年6月、12月的单月销售额分别是733.7亿元、1015.4亿元,分别同比增长10.51%、77.18%。而截至去年前11月,万科的销售额为6026.1亿元,还未超过2019年全年的6308亿元。

市场还在 天花板未达

从碧万恒三家近10年的销售增长趋势可以看出,行业的高增长时代在2015年~2017年。期间,碧桂园踩对了城镇化的风口,扶摇直上。

2016年,碧万恒齐破3000亿销售额,座次也在这一年开始重排,万科行业第二的位置保持至2019年。碧桂园在2017年以5508亿元的销售额坐稳行业销冠并维持至今。

万科郁亮曾表示,目前已经进入下半场的房地产业,已不是靠规模取胜。对万科而言,根本不在意老大位置。

但2020年的郁亮却在意起了老二的位置。在去年的万科南方区域交流会上,郁亮喊出,可以接受不当第一,但绝不会接受跌出第二。

2020年,恒大的销售额超越了万科,成为行业第二。

不过,这两家去年都保持了两位数的增长,恒大全年的销售增速为20.3%,万科是11.62%。

方颃指出,碧万恒的增速在预期范围内,碧桂园增速这两年是在收窄的,全口径销售额从2019年的8%收窄到2.2%,恒大和万科都比上年有所提升。

在公布全年销售额时,恒大还透露了2021年的销售目标——7500亿元,同比2020年的增速是3.7%。与碧桂园万科比较不同的,恒大在去年严控土地储备,这源于许家印2020年3月提出的高增长、控规模、降负债发展战略。

中指院统计显示,2020年全年,碧桂园、万科分别以1512亿元、1349亿元的拿地金额分列第1、2位,恒大则以918亿元拿地金额位居第9。

“三道红线实施后,恒大确实减缓了投资强度,权益拿地销售比降到15%,但碧桂园、万科财务较为健康,权益拿地销售在25%左右,投资强度下降对未来业绩有一定压力。”方颃说。

2020年疫情下叠加“三道红线”等多因素,越来越多房企面临负增长的困境,如何实现有质量的增长是行业共同面对的问题。市场还在,天花板未达,龙头房企应该走在前面。

方颃预计,碧万恒三家的增长态势2021年还会延续,棚改退场会加快三四线城市需求缩量。未来几年天花板还不会出现,城镇化进程持续支撑成交量处在高位,同时价格仍会保持3%左右的涨幅,高能级城市涨幅会保持在5%左右,销售额的天花板暂时不会出现。

封面图片来源:视觉中国

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